购买未经登记停车位=无效！租赁停车位违反原则=违法！
作者：黄志明律师 来源：总裁法律顾问网
随着都市私家车数量的飞速增长，停车位也日益紧缺，成为了都市人的稀缺资源，某些开发商或物业管理公司甚至将停车位变成了自家的摇钱树。
在通往法治社会的前进道路上，现实生活与法律条款所存在的不一
致性表现的尤其突出。但存在就代表着合理吗？本文通过对目前停车
位的出租及购买行为进行分析，结合的相关法律规定，对生活中普遍
存在的数个“合理”现象进行探析。
《物权法》74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”
立法者认为，房屋买卖中发展商与购房者的地位是平等的，可以通过协商的方式约定车位的归属。却未考虑在现实房屋买卖中，发展商提供的是由法律专业人士拟定的格式合同，而购买者作为一个法律知识相对薄弱的单独个体，根本无法与之协商，从而难以保障自身的合法权益，导致建筑区内的停车位最终由发展商控制，成为其谋取暴利的工具。
“合理”现象一：买卖停车位。
发展商以格式合同方式“不动声色”占有的车位是可以买卖的，但并不代表您买下的车位是受法律保护的，因为法律规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，需经依法登记，才可发生效力；未经登记的，则不发生效力。
如果您的停车位未进行登记，未取得产权证书，无论从法律规定还是司法实践的判案结果来看，您都未获得该车位的物权。您的权利得不到法律的承认和保障，您和发展商之间的协议也不能对抗任何第三人。同时也非常遗憾地告诉大家，就深圳而言，目前还没正式颁发独立的停车位产权证书。
有的购买者认为，与发展商签定协议就心安了，却忘记了很多大的开发商打着自己的品牌卖房，但是用于跟购房者签协议的却是特别成立的公司——其子公司或以其控股的普通公司，此公司只为这个项目而存在，也许，明天这个“发展商”就不存在了。
“合理”现象二：长租车位。
近段时间，深圳某楼盘业主分别接到置业顾问电话，发展商以12万-15万元价格转让停车位70年的使用权，而签订的将是租赁协议。
根据《合同法》214条的规定：“租赁期限不得超出二十年。超出二十年的，超出部分无效！”
且不论发展商是否有权对停车位进行一次性收费，以达到长期租赁的目的。作为有着雄厚的财力和丰富的法律知识的发展商，应当知道此条是毋庸置疑的无效条款，却试图用之收取巨额“租金”，严重违反诚实守信原则，涉嫌欺诈。市场经济的自由必须在法律的框架内运行，否则必将玷污自身的市场品牌，承担应有的法律责任。
“合理”现象三：固定停车位。
在深圳金融中心办公区的某些大厦，来访车辆常常因车位已满而被谢绝入内。拥有普通月租卡的车主虽然可以自由驶入，但却常常找不到停车位。不是没有空位，而是空位上都挂着牌子，属专车专用。这些固定停车位不是买的，不是租的，是通过加钱或特殊关系关系才能在上面挂个牌子，证明“此地有主”。
有的物业公司会明确告之，门口竖着的“停车月卡收费标准”是明规则，办理固定车位月卡则是潜规则。每月加收100-300元，给划个圈，挂个牌，享有一个固定车位。有的物业公司则告之：我们只办理普通月卡。但如果在这个只办“普通月卡”的地下停车场看到挂着一张张牌子的停车位，我们就应该明白，在这里办理固定停车位是需要某些金钱加人际规则的。
不管是潜规则还是人际关系规则，都违反了法律的平等、公平、禁止权力滥用等原则，使原本就为数不多、应由大家公平使用的停车位成为少数人的特权利益，用金钱和腐败严重损害多数人群的利益，掠夺了属于多数人的公共资源。
一个小小停车位引发的“合理”现象，相信不少人都已经司空见惯了，可是却违反了法律。所有人都应明白，法律一旦丧失了力量，一切就都结束了；如果法律不再有力量，一切合法的东西也都不会再存在。权利，永远是斗争的过程和结果。涉及私权的部分，如果我们不去维权，法律不会保护权利上的睡眠者；涉及公权的部分，如果行政机关不作为，则是一种玩忽职守。我们需要的更多的不是合理，不是“存在”，而是合法，而是平等、公平、公开的秩序。
更新：2012/12/25 13:54:48 转摘：www.lawceo.com
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