价值百万房产老公赠给女下属
【法官简介】
吴爽
吴爽
吴爽，四级法官，本科双学士学历，深圳市福田区人民法院民三庭助理审判员。２００７年被评为办案能手，擅长民商事案件审判。
【案情回放】
瞒着妻子将房产无偿赠人
受赠人又将房产转卖
原告：甲（女，共有人）
被告：乙（女，受赠人）
被告：丙（男，共有人）
１９９５年１０月１２日，原告甲（妻子）与被告丙（丈夫）在深圳市龙岗区民政局登记结婚。１９９６年３月２７日，原告甲与被告丙在婚姻关系存续期间购买了位于深圳市福田区百花二路的百花公寓×栋×号房，但该房仅登记在被告丙一人名下，购房性质为内销商品房，转移方式为买卖，登记转让价款为７９５８７０元。
２００６年７月２８日，丙在未征得甲同意的情况下，将上述房产无偿赠与其女下属乙，并办理了产权转移登记。２００６年９月１３日，乙将上述房产出售给案外人王某，并办理了产权转移登记。
２００６年１２月１５日，原告甲诉至法院，认为两被告侵犯了原告的合法权益，请求法院判令：１、认定被告丙将位于深圳市福田区百花二路的百花公寓×栋×号房赠与被告乙的行为无效；２、被告乙向原告赔偿上述房产的价值１０８６７００元；３、被告承担本案诉讼费用。
诉讼过程中，原告申请法院委托评估机构对涉案房产价值进行评估。据此，法院依法通过公开摇珠确定评估机构对涉案房产价值进行评估。评估机构随后出具的《房地产估价报告》认定涉案房产于２００６年７月２８日（即赠与行为发生日）的公开市场价值为１０６５４００元。
【争议焦点】
赠与房产行为是否合法
原告甲认为，夫妻关系的内涵及财产关系已由婚姻法明确规定，夫妻共同财产，特别是大宗财产，其处分必须经夫妻双方共同同意，任何情况下都不可以因为一方对共同财产享有的部分权益而承认夫或妻一方有权单独处分自己的部分权益，如果夫或妻一方单独处分自己的部分权益，只要另一方提出相应的请求，就应当恢复夫妻共同财产的原有状态。在本案中，能够返还实物就返还实物，不能返还实物的，就必须赔偿夫妻共同财产原有价值。
被告乙认为，其在接受被告丙的赠与时，看到房产证上的权利人明明写的是被告丙一个人，丙享有对该房产百分之百的权利，在这种情况下，经过赠与公证，才取得了涉案房产的产权，这个赠与行为是完全合法的。并且，丙并没有向其主张赔偿，甲没有权利主张赔偿。
【裁判理由】
共有财产单方无权处分
赠与行为属无效
福田区人民法院经审理认为，根据已查明的事实，原告甲与被告丙于１９９５年１０月１２日登记结婚，建立合法有效的夫妻关系；涉案房产于１９９６年３月２７日通过购买方式转移登记至被告丙名下，依法属于原告甲与被告丙的夫妻共同财产。依照相关法律规定，处分共有的不动产必须经全体共同共有人同意，被告丙未经原告同意将属于夫妻共同所有的房产赠与被告乙，依法属于无效行为。同时，虽然涉案房产已登记至被告乙名下，但由于被告乙接受该房产的方式系赠与，并非以合理价格转让，故无论其是否知道原告与被告之间的夫妻关系，其行为均不符合不动产善意取得制度的规定，原告有权追回该笔财产。
由于被告乙已将涉案房产再行转让，案外人王某已通过购买方式以合理价格取得房产并办理了所有权转移登记手续，原告已无法实际追回原房产，故原告要求被告乙根据房产市场价值承担赔偿责任，合法合理，法院予以支持。但原告作为共有人之一，仅得就其所享有的部分权益行使请求权。鉴于原告甲与被告丙的婚姻关系仍然存续，共有关系并未终止，无法进行具体份额的分割，故依法参照等分原则进行处理，推定原告对该房产享有５０％的权益，其有权获得相当于房产价值５０％的赔偿额，即５３２７００元。原告诉请相当于房产全额价值的赔偿，缺乏法律依据，法院对于超过部分不予支持。被告丙经法院合法传唤无正当理由，拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃抗辩的权利，其应自行承担对其不利的法律后果。
【裁判结果】
受赠人赔偿原告５３万余元
基于上述理由，福田区人民法院依照《民事诉讼法》第一百三十条、《民法通则》第七十八条、《物权法》第九十七条、第一百零六条，《婚姻法》第八条、第十七条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第九十条之规定，判决如下：一、确认被告丙未经原告甲同意将位于深圳市福田区百花二路的百花公寓×栋×号房赠与被告乙的行为无效；二、被告乙应于判决生效之日起十日内向原告甲赔偿其财产损失５３２７００元；三、驳回原告甲的其余诉讼请求；如被告乙未按判决指定的期间履行金钱给付义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审判决后，双方提起上诉。深圳市中级人民法院经二审审理后认为，一审查明事实清楚，适用法律正确，判决：驳回上诉，维持原判。
【相关链接】
《中华人民共和国民法通则》第七十八条 财产可以由两个以上的公民、法人共有。
共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。
按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。
《中华人民共和国物权法》第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
《中华人民共和国婚姻法》第十七条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：
（一）工资、奖金；
（二）生产、经营的收益；
（三）知识产权的收益；
（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；
（五）其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。
《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第九十条 在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。但分割夫妻共有财产，应当根据婚姻法的有关规定处理。
【法官手记】
不动产善意取得
受法律保护
近年来，随着房价的攀升，房产已成为人们生活中的大宗财产，因房产产生的纠纷日益增多。本案是房产共有人之一擅自处分共有房产引发的纠纷，正确处理本案，必须对以下问题有正确的认识：
无处分权人处分他人财产，权利人不予追认且无处分权人订立合同后仍未取得处分权的，该行为无效
一般认为，涉案房产虽然登记在丙一人名下，但由于该房产系在婚姻关系存续期间购买，依法属于原告甲与被告丙的夫妻共同财产，丙未经甲同意将属于夫妻共同所有的房产赠予乙，属于无效行为。因此，从法律状态而言，乙并非涉案房产的权利人，也无权转让该房产，根据合同法的相关规定，无处分权人处分他人财产，权利人不予追认且无处分权人订立合同后仍未取得处分权的，该行为无效。故，被告乙将涉案房产再行转让的行为本身属于无效行为，但是，由于受让人王某受让该房产时是善意的，并且是以合理价格转让，双方也依照法律规定进行了不动产转移登记，上述行为已完全符合不动产善意取得制度的规定，因此受让人王某已经合法取得了该房产的所有权。此时，原所有权人只能向无处分权人请求赔偿损失。然而本案中，丙与乙同为侵权人，共同侵害了原告甲的利益，虽然丙没有作为共同原告起诉，但甲作为共同共有人，从法律意义上而言，可以以所有权人的身份单独向乙请求赔偿损失。
在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理
一般认为，涉案房产已经由案外人王某通过善意取得制度合法取得所有权，作为共同共有人的甲、丙已经丧失了该项夫妻共同财产，丧失的理由是由于共同共有人丙的擅自处分行为，如果不对房产的价值在共有人之间进行分割，将造成只要两共有人之间没有离婚或者没有对涉案房产价值进行协议分割及补偿，原告所受损失将永远无法得到救济。根据《中华人民共和国物权法》第九十九条的规定：“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。”由于涉案房产已经由案外人王某通过善意取得制度合法取得所有权，甲、丙已经丧失了对涉案房产的共同所有权，单就该项财产而言，双方已经丧失了共有的基础，因此，甲作为权利受侵害一方有权请求对该房产的价值在双方之间进行分割，对其享有权益的部分有权向相对人请求赔偿。
至于其所享有的权利份额，由于仅就涉案房产而言，双方对该房产的共有关系已经终止，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第九十条的规定，在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理。故，法院依法酌定原告甲对涉案房产按照５０％的份额享有所有权。原告认为，其应对涉案房产的全部价值享有所有权及追偿权，这种观点是对共同共有关系的一种误解。仅就涉案房产而言，甲、丙双方已经丧失了对该项财产共同享有所有权的基础，应根据等分原则，在共有人之间划分权利份额，至此，各共有人可以各自行使各自的权利，也可以共同行使权利，但作为权利人的丙至该案诉讼时，仍然没有主张其赠予行为无效或主张撤销该赠予行为的意思表示，也没有以共同原告的身份向受赠与人乙主张任何权利。原告要求被告乙按照房产全额价值赔偿全部共有人的损失，实际是以其个人的名义，主张其他共有人的权利，显然于法无据。（吴爽）
【案情回放】
瞒着妻子将房产无偿赠人
受赠人又将房产转卖
原告：甲（女，共有人）
被告：乙（女，受赠人）
被告：丙（男，共有人）
１９９５年１０月１２日，原告甲（妻子）与被告丙（丈夫）在深圳市龙岗区民政局登记结婚。１９９６年３月２７日，原告甲与被告丙在婚姻关系存续期间购买了位于深圳市福田区百花二路的百花公寓×栋×号房，但该房仅登记在被告丙一人名下，购房性质为内销商品房，转移方式为买卖，登记转让价款为７９５８７０元。
２００６年７月２８日，丙在未征得甲同意的情况下，将上述房产无偿赠与其女下属乙，并办理了产权转移登记。２００６年９月１３日，乙将上述房产出售给案外人王某，并办理了产权转移登记。
２００６年１２月１５日，原告甲诉至法院，认为两被告侵犯了原告的合法权益，请求法院判令：１、认定被告丙将位于深圳市福田区百花二路的百花公寓×栋×号房赠与被告乙的行为无效；２、被告乙向原告赔偿上述房产的价值１０８６７００元；３、被告承担本案诉讼费用。
诉讼过程中，原告申请法院委托评估机构对涉案房产价值进行评估。据此，法院依法通过公开摇珠确定评估机构对涉案房产价值进行评估。评估机构随后出具的《房地产估价报告》认定涉案房产于２００６年７月２８日（即赠与行为发生日）的公开市场价值为１０６５４００元。
【争议焦点】
赠与房产行为是否合法
原告甲认为，夫妻关系的内涵及财产关系已由婚姻法明确规定，夫妻共同财产，特别是大宗财产，其处分必须经夫妻双方共同同意，任何情况下都不可以因为一方对共同财产享有的部分权益而承认夫或妻一方有权单独处分自己的部分权益，如果夫或妻一方单独处分自己的部分权益，只要另一方提出相应的请求，就应当恢复夫妻共同财产的原有状态。在本案中，能够返还实物就返还实物，不能返还实物的，就必须赔偿夫妻共同财产原有价值。
被告乙认为，其在接受被告丙的赠与时，看到房产证上的权利人明明写的是被告丙一个人，丙享有对该房产百分之百的权利，在这种情况下，经过赠与公证，才取得了涉案房产的产权，这个赠与行为是完全合法的。并且，丙并没有向其主张赔偿，甲没有权利主张赔偿。
【裁判理由】
共有财产单方无权处分
赠与行为属无效
福田区人民法院经审理认为，根据已查明的事实，原告甲与被告丙于１９９５年１０月１２日登记结婚，建立合法有效的夫妻关系；涉案房产于１９９６年３月２７日通过购买方式转移登记至被告丙名下，依法属于原告甲与被告丙的夫妻共同财产。依照相关法律规定，处分共有的不动产必须经全体共同共有人同意，被告丙未经原告同意将属于夫妻共同所有的房产赠与被告乙，依法属于无效行为。同时，虽然涉案房产已登记至被告乙名下，但由于被告乙接受该房产的方式系赠与，并非以合理价格转让，故无论其是否知道原告与被告之间的夫妻关系，其行为均不符合不动产善意取得制度的规定，原告有权追回该笔财产。
由于被告乙已将涉案房产再行转让，案外人王某已通过购买方式以合理价格取得房产并办理了所有权转移登记手续，原告已无法实际追回原房产，故原告要求被告乙根据房产市场价值承担赔偿责任，合法合理，法院予以支持。但原告作为共有人之一，仅得就其所享有的部分权益行使请求权。鉴于原告甲与被告丙的婚姻关系仍然存续，共有关系并未终止，无法进行具体份额的分割，故依法参照等分原则进行处理，推定原告对该房产享有５０％的权益，其有权获得相当于房产价值５０％的赔偿额，即５３２７００元。原告诉请相当于房产全额价值的赔偿，缺乏法律依据，法院对于超过部分不予支持。被告丙经法院合法传唤无正当理由，拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃抗辩的权利，其应自行承担对其不利的法律后果。
【裁判结果】
受赠人赔偿原告５３万余元
基于上述理由，福田区人民法院依照《民事诉讼法》第一百三十条、《民法通则》第七十八条、《物权法》第九十七条、第一百零六条，《婚姻法》第八条、第十七条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第九十条之规定，判决如下：一、确认被告丙未经原告甲同意将位于深圳市福田区百花二路的百花公寓×栋×号房赠与被告乙的行为无效；二、被告乙应于判决生效之日起十日内向原告甲赔偿其财产损失５３２７００元；三、驳回原告甲的其余诉讼请求；如被告乙未按判决指定的期间履行金钱给付义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审判决后，双方提起上诉。深圳市中级人民法院经二审审理后认为，一审查明事实清楚，适用法律正确，判决：驳回上诉，维持原判。
【相关链接】
《中华人民共和国民法通则》第七十八条 财产可以由两个以上的公民、法人共有。
共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。
按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。
《中华人民共和国物权法》第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
《中华人民共和国婚姻法》第十七条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：
（一）工资、奖金；
（二）生产、经营的收益；
（三）知识产权的收益；
（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；
（五）其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。
《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第九十条 在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。但分割夫妻共有财产，应当根据婚姻法的有关规定处理。
【法官手记】
不动产善意取得
受法律保护
近年来，随着房价的攀升，房产已成为人们生活中的大宗财产，因房产产生的纠纷日益增多。本案是房产共有人之一擅自处分共有房产引发的纠纷，正确处理本案，必须对以下问题有正确的认识：
无处分权人处分他人财产，权利人不予追认且无处分权人订立合同后仍未取得处分权的，该行为无效
一般认为，涉案房产虽然登记在丙一人名下，但由于该房产系在婚姻关系存续期间购买，依法属于原告甲与被告丙的夫妻共同财产，丙未经甲同意将属于夫妻共同所有的房产赠予乙，属于无效行为。因此，从法律状态而言，乙并非涉案房产的权利人，也无权转让该房产，根据合同法的相关规定，无处分权人处分他人财产，权利人不予追认且无处分权人订立合同后仍未取得处分权的，该行为无效。故，被告乙将涉案房产再行转让的行为本身属于无效行为，但是，由于受让人王某受让该房产时是善意的，并且是以合理价格转让，双方也依照法律规定进行了不动产转移登记，上述行为已完全符合不动产善意取得制度的规定，因此受让人王某已经合法取得了该房产的所有权。此时，原所有权人只能向无处分权人请求赔偿损失。然而本案中，丙与乙同为侵权人，共同侵害了原告甲的利益，虽然丙没有作为共同原告起诉，但甲作为共同共有人，从法律意义上而言，可以以所有权人的身份单独向乙请求赔偿损失。
在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理
一般认为，涉案房产已经由案外人王某通过善意取得制度合法取得所有权，作为共同共有人的甲、丙已经丧失了该项夫妻共同财产，丧失的理由是由于共同共有人丙的擅自处分行为，如果不对房产的价值在共有人之间进行分割，将造成只要两共有人之间没有离婚或者没有对涉案房产价值进行协议分割及补偿，原告所受损失将永远无法得到救济。根据《中华人民共和国物权法》第九十九条的规定：“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。”由于涉案房产已经由案外人王某通过善意取得制度合法取得所有权，甲、丙已经丧失了对涉案房产的共同所有权，单就该项财产而言，双方已经丧失了共有的基础，因此，甲作为权利受侵害一方有权请求对该房产的价值在双方之间进行分割，对其享有权益的部分有权向相对人请求赔偿。
至于其所享有的权利份额，由于仅就涉案房产而言，双方对该房产的共有关系已经终止，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第九十条的规定，在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理。故，法院依法酌定原告甲对涉案房产按照５０％的份额享有所有权。原告认为，其应对涉案房产的全部价值享有所有权及追偿权，这种观点是对共同共有关系的一种误解。仅就涉案房产而言，甲、丙双方已经丧失了对该项财产共同享有所有权的基础，应根据等分原则，在共有人之间划分权利份额，至此，各共有人可以各自行使各自的权利，也可以共同行使权利，但作为权利人的丙至该案诉讼时，仍然没有主张其赠予行为无效或主张撤销该赠予行为的意思表示，也没有以共同原告的身份向受赠与人乙主张任何权利。原告要求被告乙按照房产全额价值赔偿全部共有人的损失，实际是以其个人的名义，主张其他共有人的权利，显然于法无据。（吴爽）
更新：2010/8/7 转摘：www.lawceo.com
主题：价值百万房产老公赠给女下属
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